消费性购房现房优先权的保护

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  1.买受人已交付全部或大部分购房款，商品房已办理过户手续，买受人已取得该商品房的产权证。此情况下，买受人对商品房享有完整的所有权，即使房屋尚未交付，买受人也有权基于对抗其他各类优先权的权利，要求破产管理人优先按合同约定交付房屋。
2.买受人已交付全部或大部分购房款，商品房已建成未交付，也未办理过户手续。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》），可以认为销售的是已建成的现房或预售房，虽未办理房产登记，但法院受理房地产公司破产案件时房屋已符合交付条件，且买受人已支付全部或大部分房款，符合消费性购房优先权条件，具有对抗建设工程优先权的效力，买受人要求履行合同、交付房屋的请求应予支持。