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南京房产律师事务所专业解决房产纠纷案件,致力于商品房买卖纠纷、房产交易、房产诉讼、建筑工程等领域。资深南京房地产律师,专业承办房屋征收、征地拆迁、建筑房产、行政争议等各类疑难、复杂案件,提供专业的房产纠纷解决方案。

★南京德本律师事务所建筑房产部:
    电话:025-84110110
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★南京房产律师事务所成功案例:
    本院二审查明:案涉工程实际由江苏五建八分公司承建,刘某某系江苏八分公司负责人。一审中,刘某某向法院陈述了借款相关事实,称借款的用途是为南京某建筑公司公司办理相关施工手续、其他工程所需资金等;借款共有二三十笔,每次写有借条,后来汇总为几个借条;借款中最大一笔为200万元,该借款在开发区名典支付,均是现金支付;借款的来源除刘某某个人所有外,还有职工集资款、朋友借款和银行贷款;借款目的主要是看好南京某建筑公司公司所持项目的后期发展。南京某建筑公司公司提交其归还刘某某欠款180万元的收条一张,该收条写明:刘某某收到南京某建筑公司公司付工程款及借款现金180万元。一审判决认定南京某建筑公司公司经刘某某同意抵顶给马会君的花寺嘉苑小区2号楼8套房屋包含在《协议》约定的抵顶房屋范围内南京律师。刘某某与马会君签订的顶账协议中约定,刘某某以花寺嘉苑小区2号楼8套房屋单价1580元/㎡,抵顶总价1158961.60元顶付马会君工程款www.nj64.com。南京某建筑公司公司在一审中为证明其向江苏五建抵顶了房屋,该价值应从其对刘某某的欠款数额中扣除,提交了王海山所写收条一张和杨富民所签证明一份,收条的主要内容为王海山收到南京某建筑公司公司工程款138734元,以房抵顶,房号为1号楼1单元101室;证明的主要内容为杨富民从王海山手中购买花寺嘉苑小区1号楼1单元102室www.nj64.com。南京某建筑公司公司与江苏五建签订的《建设工程施工合同》专用条款第二十六条约定,工程款的支付按照每月已完工程量的70%支付进度款,竣工付至工程总造价的95%,预留合同价款5%的质量保证金,保修期满后,余款付清。《工程质量保修书》第二条第一款约定土建工程的质量保修期为设计文件规定的合理使用年限,屋面防水工程为五年;第四条约定发包人在质量保修期满后14天内,将剩余保修金和利息返还给承包人。

★南京房产律师事务所成功案例:
    关于法律适用问题。本案的拆迁实际发生在2001年5月,在2001年11月1日起施行的《城市房屋拆迁管理条例》之前,故本案应当适用1991年3月22日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》www.nj64.com。在《最高人民法院关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复》之前,1996年《最高人民法院关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件问题的批复》也规定:“拆迁人与被拆迁人因房屋补偿、安置等问题发生争议,或者双方当事人达成协议后,一方或双方当事人反悔南京房产律师事务所:(025)8630-9110(律师热线),13951899110(微信),未经行政机关裁决,仅就房屋补偿、安置等问题,依法向人民法院提起诉讼的,人民法院应当作为民事案件受理。”因此,原一审、二审、再审判决受理本案并作出判决是正确的。广西壮族自治区高级人民法院(2009)桂民再字第2号和(2010)桂民再字第10号民事裁定适用2001年11月1日起施行的《城市房屋拆迁管理条例》并驳回阚莉的起诉,适用法律错误。申请再审人此项主张成立,本院予以支持南京房产律师事务所:(025)8630-9110(律师热线),13951899110(微信)。

★南京房产律师事务所成功案例:
    南京某房产公司答辩称:1、《合作建设协议书》只约定了用地的大致范围和估算面积.www.nj64.com。2001年5月,双方依据政府土地部门测定用地四至和面积,签订《补偿协议》约定:南京某房产公司同意回归公司征用上西园煤场49446.436㎡土地建设。因此,《合作建设协议书》关于用地大致范围和估算面积的内容已被《补偿协议》变更为具体明确的“上西园煤场49446.436㎡土地”(合74.169亩),骆驼巷门市部部分土地已不属回归公司征用土地的范围南京律师。《合作建设协议书》已在内容上被《补偿协议》取代南京房产律师事务所:(025)8630-9110(律师热线),13951899110(微信)。2、《补偿协议》签订后,回归公司从未就征用上西园185号院内约80市亩和骆驼巷门市部部分土地向政府部门申报划拨土地使用权的收回、重新划拨或出让,根本不存在政府批准的问题.www.nj64.com。因此,《合作建设协议书》关于用地范围和面积的约定与《补偿协议》不一致的内容,依法无效。3、南京某房产公司按照《补偿协议》向回归公司移交了全部征用土地,没有任何违约行为。回归公司在征用南京某房产公司的土地上实际建成商品房面积达114733.7㎡南京房产律师事务所:(025)8630-9110(律师热线),13951899110(微信),超额实现了其合同目的,却在房屋建成后未按照《补偿协议》的约定向南京某房产公司足额交付还建房屋,严重违约,其以南京某房产公司未提供征地范围之外的土地为由主张少返还房屋7354平方米,显然没有事实依据且与法相悖。

★南京房产律师事务所成功案例:
    一审法院认为,借款合同系借款人向贷款人借款,到期返还借款并支付利息的合同。借款合同需具备借款当事人、借款金额、借款期限、借款利息等约定www.nj64.com。商品房买卖合同是房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。商品房买卖合同需具备房屋买卖当事人、商品房基本状况、商品房销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期等必备要件。从南京某房产公司与购房人签订的《昆山市商品房购销合同》南京房产律师事务所:(025)8630-9110(律师热线),13951899110(微信),以及东方广场公司、南京某房产公司与购房人签订的《租赁及委托经营管理合同》看,合同中约定了商品房的基本情况、销售方式为预售、计价方式及价款、付款方式、交付期限、违约责任等,具备了商品房买卖合同的主要条款。购房人支付了全部房款,即可取得房屋的所有权,合同的目的指向房屋所有权的移转南京房产律师事务所:(025)8630-9110(律师热线),13951899110(微信),性质上属于房屋买卖合同关系。至于房屋没有实际交接而是收取房租款的形式,系购房人与东方广场公司通过签订《租赁及委托经营管理合同》变更了合同的履行方式,属于购房人对自有物业的经营方式,虽然购房目的具有投资性,但购房的目的并不影响合同的性质。关于回购条款的约定,只是对购房人转让房屋权利的限制和对承租人权利的保障,建立在购房人有权享有房屋所有权的基础之上。而且从合同约定看南京房产律师事务所:(025)8630-9110(律师热线),13951899110(微信),并无关于借款内容的约定,不符合借款合同的构成要件,因此南京某房产公司与购房人之间的合同性质应认定为房屋买卖。本案商品房销售采取的模式是房地产开发商在销售商品房时与买受人约定,在出售后的一定期限内由该房地产开发商以代理出租的方式进行包租,以包租期间的租金冲抵部分销售价款或偿付一定租金回报的行为,该行为性质属于售后包租。原建设部《商品房销售管理办法》第11条第2款规定:房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。一审法院认为该规定性质上属于管理性规定,而非法律和行政法规所规定的效力性规范,违反该规定不影响合同的效力。因此,南京某房产公司与购房人之间存在合法有效的房屋买卖合同关系。

★南京房产律师事务所成功案例:
    答辩称,(一)由于政府变更土地规划,案涉项目建设用地的土地使用权被收回,导致双方通过《联合开发建设合同书》所建立的法律关系因客体缺失而消灭。故本案合同关系自2006年4月24日福州市城乡规划局《关于吊销榕规2004年用地第10262号<建设用地规划许可证>的通知》发出之日起就因客体不存在而自然终止。因而本案纠纷的实质是基于合作关系的解体而产生的清算关系南京房产律师事务所:(025)8630-9110(律师热线),13951899110(微信),至于土地转换后的“府相居”项目合作属另一法律关系。(二)于某某起诉已超过二年诉讼时效,应依法驳回其诉讼请求www.nj64.com。(三)根据合同约定,于某某支付的1920万元是项目合作保证金,而非项目投资款,于某某无权享有投资增值收益。而且,根据最高法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第46条规定,一方用土地使用权,另一方用资金投入合作开发房地产,合作体解体时对资金尚未投入实际建设的,可由以土地使用权作为投资的一方返还对方资金的本息,本案应当参照该规定执行。(四)合同约定的双方对“绿源小区”项目分别拥有的40%及60%比例,并非公司的股份或项目土地的权益,是特指项目开发收益分配比例。案涉项目尚未开发,于某某也未投入任何项目建设资金南京房产律师事务所:(025)8630-9110(律师热线),13951899110(微信),不存在项目投资增值收益。根据《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十九条规定,房产建设项目未取得建设工程规划许可证的,合作开发房地产合同当事人请求分配房地产项目利益的,不予受理或驳回起诉.www.nj64.com。“绿源小区”项目用地被政府收回,并未取得建设工程规划许可证,故于某某请求分配房地产项目利益没有法律依据,依法应予驳回。(五)对于某某请求返还前期垫付的项目费用817万元本息主张南京房产律师事务所:(025)8630-9110(律师热线),13951899110(微信),南京某房产公司没有异议。(六)400万元定金系1920万元保证金的组成部分,该定金在合同签订后已转变为保证金,于某某将该400万元既作为投资款主张权利,又作为定金主张权利,其诉求违背客观事实,也自相矛盾。而且,南京某房产公司在本案合同签订及履行过程中均不存在过错,也没有违约,无须承担任何法律责任,于某某要求南京某房产公司承担定金罚则责任没有法律依据。

★南京房产律师事务所成功案例:
    向本院申请再审称,一、马某某在一审起诉时已超过诉讼时效.www.nj64.com。1985年,江苏省南京市鼓楼区村民马某云(已去世)将本案的讼争房屋以4000元价格卖与同村村民刘明本(已去世)。经村委会同意并见证,双方办理了此房的买卖事宜。此后,马某云搬到南京市里其女儿处居住。1991年,江苏省南京市鼓楼区人民政府颁发集体土地建设用地使用证,认定该处宅基地的使用者为刘明本.www.nj64.com。2000年10月1日,马某云去世.www.nj64.com。直至2006年,本处房屋和宅基地未发生任何纠纷。2006年,马某云的女儿马某某以房屋权属纠纷起诉至鼓楼法院。依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条关于诉讼时效的规定,马某某在提起诉讼时已超过诉讼时效。二、江苏高院以行政判决结果为据认定民事买卖关系不成立,属认定事实不清南京律师。江苏高院作出的行政判决,撤销土地建设用地使用证,是因为其认定颁发使用证在行政程序上违法。但是并不能以此否定马某云与刘明本生前缔结的房屋买卖关系。并且该行政判决认为“原告与第三人就涉案土地之上房屋的权属争议应当通过民事诉讼的途径予以解决”,而再审判决据此直接认定房屋归属,没有事实依据。三、江苏高院判决认定讼争房屋归马某某,证据不足。本案中的房屋买卖关系是在1985年时发生的,当时的情况仅有买卖关系双方及参与此事的村委会工作人员知晓整个买卖的过程。现在,买卖双方的当事人都已过世。而在他们过世之前,没有任何一方对房屋买卖关系的存在提起过任何异议。而原审法院却要求“提供书面的买卖合同”来证明买卖关系的存在,其举证责任的分配及认定有失公允南京房产律师事务所:(025)8630-9110(律师热线),13951899110(微信)。对于马某云与刘明本两位老人生前缔结的房屋买卖关系,当时见证的村委会成员还健在,并且出具了证言南京房产律师事务所:(025)8630-9110(律师热线),13951899110(微信);与此相关的村内宅基地变动情况,特别是马某云在把房屋卖与刘明本后,由于其在村内已经没有宅基地了,其户口只能在村里挂着,成为“空户”的过程,都是由村委会经手管理的,村委会对此也出具了证明;而全村大部分人南京房产律师事务所:(025)8630-9110(律师热线),13951899110(微信),对于涉案的房屋买卖情况是了解的,他们也出具了证言www.nj64.com。这就证明马某云与刘明本生前缔结的房屋买卖关系存在。四、应维护宅基地使用权的稳定。涉案的宅基地使用证虽经行政诉讼被撤销,但是刘伦喜已依法重新申请登记南京房产律师事务所:(025)8630-9110(律师热线),13951899110(微信)。由于刘伦喜因此处宅基地上的房屋,从此便未分得新的宅基地。因此,该地成了刘伦喜一家赖以生存的唯一家园南京律师。而马某某既非农户,也从来没有在西韩村居住,故其拥有该处宅基地的使用权既违反法律,也不符合政策。综上,提出再审请求如下:一、撤销江苏高院第11号民事判决;二、驳回马某某的诉讼请求;三、马某某承担一审、二审诉讼费用。

★南京房产律师事务所成功案例:
    一审法院认为,根据最高人民法院执行裁定重新审查后,一审法院作出执行裁定,查明认定南京房产公司是在被执行人南京某房产公司控制之下,且南京某房产公司提供的证据不足以证明南京房产公司支付了2500万元对价受让南京某房产公司在二轻大厦项目所享有的49%权益。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条规定,对第三人为被执行人的利益占有的被执行人的财产,人民法院可以查封、扣押、冻结;该财产被指定给第三人继续保管的南京房产律师事务所:(025)8630-9110(律师热线),13951899110(微信),第三人不得将其交付给被执行人南京房产律师事务所:(025)8630-9110(律师热线),13951899110(微信)。对第三人为自己的利益依法占有的被执行人的财产,人民法院可以查封、扣押、冻结,第三人可以继续占有和使用该财产,但不得将其交付给被执行人。第三人无偿借用被执行人的财产的,不受前款规定的限制。本案中,南京房产公司作为第三人无偿占有被执行人南京某房产公司的财产,一审法院依据该规定可以查封、扣押、冻结相关财产。根据2011年7月28日二轻联社与南京房产公司签订的《协议书》,南京房产公司因受让南京某房产公司在二轻大厦项目所享有的49%权益而分得二轻大厦第6、7、8、11、12、15、16、23、24、25层房产,故查封讼争房产并无不当南京房产律师事务所:(025)8630-9110(律师热线),13951899110(微信)。二轻大厦土地使用权人二轻联社作为直接利害关系人在执行异议被驳回后,并未提起案外人执行异议之诉。吴成继以被查封的房产不是被执行人南京某房产公司的财产及南京房产公司不是被执行人为由,请求解除查封理由不能成立。。

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