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1．区分定金与订金。在购买商品房的过程中，买受人(购房者) 与出卖者(开发商)未订立《商品房买卖合同》前，一般出卖人会要求买受人与之签订《房屋认购书》并按房款的一定比例向其交纳“订金”或“定金”。但是，“订金”和“定金”的法律意义是决然不同的。
定金依法律性质不同可以有多种分类，—是立约定金，指为保证正式签订合同而交付的定金；二是证约定金，指为证明合同的成立而交付的定余；三为成约定金，指以定金的交付作为合同成立或生效要件的定金；四是解约定金，指作为保留解除权的定金；五为违约定金，指作为合同履行担保的定金。我国定金在《担保法》上是债的一种担保方式。在《合同法》上是承担违约责任形式之一，其基本法律性质是违约定金，具有担保合同履行的性质。定金适用的基本规则是：《担保法》第89条：当事人可以约定—方向对方给付定金作为合同的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或收回。给付定金的—方不履行约定的债务的无权要求返还定金；收受定令的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。所以，定金的作用通常有两种：(1)合同正常履行时，定金充作价款或由交付方收回；(2) 合同不履行时，适用定余罚则：即交付方违约的，无权收回；按受方违约的，应双倍返还。
一般情况下,订金视作预付款。出现违约事项时，也不能适用订金规则进行处理，一般只能按照预付款的规则进行处理，即接收预付款的一方不履行合同时,应当承担返还预付款、赔偿损失等违约责任。对于订金的约定，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第118条规定：当事人交付留置金、担保金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的,人民法院不予支持。《商品房销售管理办法》(2001年6 月1日起施行)第22条第二款规定：房地产开发企在订立商品房买卖合同之前向买受方收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受方返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。
2．在房屋买卖认购书中约定的“定金”。
《最高人民法院关于审理商品房头卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(2003年6月1日起施行)第4条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方的原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。也就是说，买房人签订认购书、正式签订《商品房买卖合同》前，如果因为买受人—方的原因“未能订立商品房买卖合同” 的，出卖人可以不退还定金。但是,如果因为买卖双方的原因，比如合同不能协商一致，出卖人应当将定金返还买受人。
3.注意认购书签订后的定金处理
在认购书中经常会出现金、抵押金等说法，这样的约定不能一概的认为就是定金约定，而应该仔细分析。如果双方签定的认购书中约定。当事人买受方—方能签定正式合同的，其交付的订金不退还，而如果出卖人不签定合同的应该双倍返还买受人已经交付的订金，那么这样的约定应是关于定金的约定。但如果没有双倍返还的约定，那么就应该认为是一种预付款或者是订金的约定，而不适用定金规则。
认购书中的定金，实际上具有立约定金和违约定金的双重功能。认购书是一种预约，是为将来订立正式的销售合同而预先签定的独立的合同，根据预约，开发商的义务是在将来与买受人签定销售合同，将房屋出售给买受人；而买受人的义务则是签定合同购买该房屋。为了平衡当事人的利益，法律规定，购房人在交付定金后，如果没有正当理由而不签定买卖合同的就丧失该定金；出售人如果没有正当理由而不签定销售合同的则应双倍返还。由于定金具有担保性质，如果一方违约则会发生不予返还或双倍返还的结果。因此，买卖双方应在认购协议书中就签订正式合同过程可能发生的种种情形分别进行约定，以保护双方权益。
（1）如果买方没有在认购协议书规定的期限内去签约，属买方违约，定金不予返还；如果卖方在认购协议书规定的期限内将认购房屋转售第三人或与第三人再次签订认购协议书，从而导致双方未能正式签约，属卖方违约，卖方应向买方双倍返还定金。
（2）如果任何一方在正式签约时对认购协议书中确认的条件，如房号、价格、面积等进行修改，从而导致签约未成，改动一方视为违约方履约金。如果买方违约的，定金不予返还；如果卖方违约的，应双倍返还定金。
（3）如果买卖双方在规定的期限内，正式签订合同，则定金在买方履约后，可抵作房款或退回买方；双方履行正式合同过程中，一方违约的，适用“不予返还”或者“双倍返还”。
（4）如果由于卖方本身不具备房屋销售(预售)条件而导致认购协议书无效，由卖方向买方返还定金并承担缔约过失责任。
（5）如果由厂卖方向买方提供的证明文件不真实而导致未能签订正式合同，卖方应把定金全数返还买方。
（6）如果双方都不存在上述第—项的违约行为，仅对预售(销售)合同及补充协议内容难以达成—致，而未能签约的，卖方应把定金全数返还买方。
南京商品房买卖中的定金如何处理律师
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