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南京房产纠纷律师主要从事房产纠纷法律研究和商品房以及二手房交易风险防控法律研究及实务操作,专注于解决南京房屋买卖纠纷、房屋拆迁、房产确权、房产合同、房产租赁纠纷、房产继承纠纷等案件,为当事人提供专业的房产法律服务。

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    关于本案双方当事人签订的《合作建设协议书》、《补充协议》及涉及的《补偿协议》是否真实、有效的问题。双方当事人对《合作建设协议书》、《补充协议》真实性均无异议,一审法院予以确认。由于《补偿协议》系复印件,而回归公司对其真实性亦不予认可,故不予采信,应当以《合作建设协议书》、《补充协议》作为本案认定依据。
    由于双方当事人约定的地块回归公司已办理了国有土地使用权出让手续,并取得了土地使用证。因此本案双方当事人所签订的《合作建设协议书》、《补充协议》中涉及地块的内容为真实有效南京房产律师:(025)8630-9110(律师热线),13951899110(微信)南京律师。本案中双方当事人约定的门市部部分土地性质为划拨地www.nj64.com。依法认定本案所述《合作建设协议书》、《补充协议》中涉及门市部土地的内容为无效约定,其余合同内容均为有效www.nj64.com。故双方当事人应严格履行《合作建设协议书》、《补充协议》中有效约定所确定的义务。
一审法院对于双方争议问题,作出如下认定:
    (一)本案不存在“重复起诉”。最高人民法院民事裁定认为,某某公司“如果影响了工期,那么对A公司提出的234.5万元的损失是否存在就应当进行审查”,本案既是上一案反诉的延续,也是最高人民法院裁定应当继续审理的案件。因《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)第五十八条规定,合同无效后“有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失南京房产律师:(025)8630-9110(律师热线),13951899110(微信),双方都有过错的,应当各自承担相应的责任”,所以本案属于合同无效后一方追究另一方过错赔偿的案件,不属于重复起诉www.nj64.com
    (二)A公司的赔偿请求数额可以超过234.5万元。本案A公司的反诉请求被最高人民法院发回重审后,A公司认为在反诉中提出的赔偿请求额,不能弥补其实际遭受的损失,要求增加赔偿请求额而申请撤回反诉南京房产律师:(025)8630-9110(律师热线),13951899110(微信),一审法院裁定准予撤回反诉,也就认可了其“不能弥补其实际遭受的损失”的撤诉理由。因合同无效,A公司在本次起诉时,将反诉时的违约赔偿变更为过错赔偿,相当于一个新案件,可以不受上一案件反诉标的额的限制。

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    一审法院经审理认为,A公司与吴某、五建八分公司签署的《协议》和《补充协议》,是当事人的真实意思表示,不违反法律法规禁止性规定,对当事人有约束力。A公司不认可除《协议》第1条外的其他内容,但认可《协议》和《补充协议》上公司公章及法定代表人李A签字的真实性,其抗辩协议无效的理由因无相应证据证实而不能成立南京律师。《协议》和《补充协议》中均明确既有工程款又有借款,两者数额不同,并有合计数字。从还款情况看,也明确既有工程款又有借款。A公司主张工程由吴某全额垫资,无借款必要,但案涉工程施工期间,除吴某施工的工程外,还有其他人承建的工程同时施工。因此A公司关于借款未实际发生的主张无证据证实南京房产律师:(025)8630-9110(律师热线),13951899110(微信)。五建和五建八分公司取得对A公司的案涉工程款债权后,将该债权转让给吴某,并通知了A公司,吴某通过债权转让协议取得讼争债权,享有《协议》和《补充协议》中的全部权利www.nj64.com。A公司主张王宗孝与吴某为合伙关系,均为案涉工程垫资人,其支付给王宗孝的款项、汽车、房屋,均为支付涉案工程款。因A公司与王宗孝另有债权债务关系,A公司未提供证据证实吴某与王宗孝共同垫资的合伙关系,本案对王宗孝与A公司之间的债权债务关系不予调整,对A公司的上述主张不予采信。在履行《协议》过程中,A公司已经实际履行了部分义务,将其位于富兴花园6号楼A座房屋抵顶给了吴某南京房产律师:(025)8630-9110(律师热线),13951899110(微信),对于该房屋的抵顶价格,原审中A公司申请对该房屋进行价格鉴定后又撤回,在重审中未提出价格鉴定,故抵顶价格应按吴某认可的1757420元认定,从欠款中扣减。A公司用5辆轿车抵顶欠款,经鉴定价格为100.05万元,应予以认定,从欠款中扣减。2009年7月13日,A公司支付给吴某工程款及借款180万元,应从欠款中扣减。经吴某同意,A公司将花寺嘉苑2号楼的8套房屋抵顶给马会君,顶账协议中注明8套房屋的单价为1580元/㎡,故应认定该8套房屋的抵顶总价为1158961.60元,应从案涉工程款中扣减。A公司支付给张某等人的水电涂料费用及电缆、纱窗等相关费用南京房产律师:(025)8630-9110(律师热线),13951899110(微信),虽发生在2008年2月28日吴某与A公司之间的工程款结算之前,但《基本建设工程结算编制报告》只扣减了水电费,且《协议》中的工程款数额与7份《基本建设工程结算编制报告》的总造价相同,可证明上述费用未在案涉工程造价中扣减,吴某也没有提供已经另行支付的证据,故上述涂料费46960元、电缆、纱窗相关费用23300元,应从欠付工程款中扣减www.nj64.com。A公司主张按工程款总价16563077元的5.51%由吴某承担税金912625.54元,但该税金尚未缴纳。根据相关法律规定,建筑施工营业税的纳税主体是建筑施工企业,开具工程款发票是建筑施工企业根据《建筑工程施工合同》产生的法定义务南京房产律师:(025)8630-9110(律师热线),13951899110(微信),不得转让给个人,且《债权转让通知》中五建仅将工程款16563077元的债权转让给吴某,不包括开具工程款发票的义务,故五建应依法承担开具工程款16563077元发票的义务。虽然吴某同意按3.4126%承担税金565231.57元,从工程款中扣减,但因吴某个人不具备开具发票的资格,依法不予准许.www.nj64.com。综上,A公司欠吴某工程款和借款34506566元,减去已经抵顶、清偿的5716881.60元,涂料费46960元,电缆、纱窗相关费用23300元,A公司尚欠吴某28719424.40元www.nj64.com。因双方对欠款未约定利息,《补充协议》对《协议》的履行方式作了变更,也未再约定违约金,故A公司应当偿还欠款28719424.40元并承担欠款的法定孳息。

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    至于张某主张的实体权利是否足以阻却执行,应当根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定进行判断南京律师。根据该规定,被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结南京房产律师:(025)8630-9110(律师热线),13951899110(微信);第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结www.nj64.com。本案张某起诉主张其已支付的款项为合同总价款的50%计55万元,不符合上述规定的“已经支付全部价款”的条件。同时,张某提供的阜承公司向厦门二轻物业服务有限公司发出的《交房通知函》,仅能证明阜承公司同意交付讼争房产,不足以证明张某已经实际占有房产,其在诉讼中也确认房产被查封时尚未实际占有使用。故在张某对讼争房产既未支付全部价款亦未实际占有的情况下,其主张对该房产享有的实体权利足以阻却执行措施,进而请求对房产停止执行南京房产律师:(025)8630-9110(律师热线),13951899110(微信),缺乏事实依据和法律依据,不予支持。

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    王某某出资是否达到合同约定的投资比例,其投资比例是多少?讼争《联合开发建设合同书》第三条虽有王某某支付1920万元作为合作条件的内容,但该条款为合同的付款方式,且某公司在其中1799.06万元《收据》中明确记载为投资款,《联合开发建设合同书》也没有涉及王某某投入1920万元之外款项才是投资款的内容,故可以认定王某某依约支付的1920万元为“绿源小区”项目的投资款.www.nj64.com。某公司抗辩主张该1920万元不是投资款,而是投资保证金缺乏事实依据,不予采信。另某公司在“绿源小区南京房产律师:(025)8630-9110(律师热线),13951899110(微信)”项目用地被置换前,办理“绿源小区”项目土地变更为商住用地手续、取得建筑容积率为2.6批文及项目用地《国有土地使用权证》等,并支付相应费用。根据《联合开发建设合同书》第一条约定,项目在某公司办理变更商住用地手续、批文、证书及支付费用,至直接开发为止,总地价为3200万元,可以认定某公司出资额为3200万元。即王某某与某公司对“绿源小区”项目的实际投资额分别为1920万元与3200万元。因“绿源小区”项目价值为14617.2万元,扣除双方实际投资外,合作项目的增值收益为9497.2万元(14617.2万元-1920万元-3200万元=9497.2万元)。

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    某某公司与购房人之间是否存在合法有效的房屋买卖合同关系。某某信托公司主张房屋买卖合同上某某公司公章的真实性无法判断,且合同没有经过备案,因此合同不具有真实性南京律师。一审法院认为,某某信托公司虽对某某公司的公章的真实性提出异议,但对公章没有申请鉴定,也没有提供相应证据予以推翻,故对其主张不予采纳。关于合同备案问题,一审法院在审理中到市住房与城乡建设局调查,该合同确系某某公司自行制作的合同,而非市住房与城乡建设局出具的合同文本,且没有经过备案南京房产律师:(025)8630-9110(律师热线),13951899110(微信)。一审法院认为,商品房买卖合同的形式并非合同成立的必备要件,商品房买卖双方并非必须采用建设主管部门的格式合同,房地产开发企业与购房人自行订立的合同不违反法律、行政法规的强制性规定,应为有效.www.nj64.com。合同的备案仅是行政机关出于行政管理需要而作的要求,未经备案不影响合同效力,故对某某信托公司的该项主张不予支持。
    某某信托公司主张某某公司与购房人之间的合同性质是名为房屋买卖实为融资借款。因为东方广场公司、某某公司与购房人签订的《租赁及委托经营管理合同》有回购约定;而且某某公司与购房人签订的《商品房购销合同》第11条约定了交接手续,出卖人需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,并且要签订房屋交接单,而某某公司与购房人并未实际发生房屋交付事实南京房产律师:(025)8630-9110(律师热线),13951899110(微信),苏卡兰只是收取房租南京律师。合同签订后购房人也没有向某某公司书面提出要求办理备案及过户的相关文件。因此双方系以购房为形式进行相应的融资行为,性质上属于借款合同。

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    争议焦点一,某某信托公司起诉是否超过法定期限的问题。一审法院认为,《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定:当事人对裁定不服,与原判决、裁定无关的,可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第二十三条规定,申请执行人自裁定送达之日起十五日内未提起诉讼的,人民法院应当裁定解除已经采取的执行措施。因此,十五日是对执行异议之诉规定的法定的起诉时限,逾期起诉的南京房产律师:(025)8630-9110(律师热线),13951899110(微信),人民法院不予受理,已经受理的,应当驳回起诉。本案某某信托公司在执行裁定送达证上签收的日期为2013年4月22日,其主张于2013年5月3日至一审法院立案部门立案,一审法院立案部门告知其因为诉讼费收费标准等问题需要研究,故暂缓立案。经一审法院核实,某某信托公司确于2013年5月3日至一审法院申请立案,因现行规定对执行异议之诉案件按财产标的标准收费还是按件收费不明确,需研究后再决定如何立案南京房产律师:(025)8630-9110(律师热线),13951899110(微信),故一审法院立案部门告知某某信托公司暂缓立案。一审法院经研究后按照财产标的收取诉讼费,某某信托公司根据一审法院通知及时申请立案,故某某信托公司的起诉并未超过法定期限。

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    书面答辩称,一、刘某某所提诉讼时效抗辩没有依据。由于刘某某没有提供买卖协议书,也没有提供证明房屋买卖具体时间的证据,在没有具体诉讼时效起算时间的情况下,不可能有具体诉讼时效期间的终结时间。另外,刘某某在本案一、二审以及第一次再审期间,都未提出诉讼时效抗辩,根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条南京房产律师:(025)8630-9110(律师热线),13951899110(微信):“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩,在二审期间提出的,人民法院不予支持,但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。当事人未按照前款规定提出诉讼时效抗辩,以诉讼时效期间届满为由申请再审或者提出再审抗辩的,人民法院不予支持。”之规定,刘某某有关诉讼时效的抗辩不能得到支持。二、刘某某提供的证据不足以证明房屋买卖关系的存在南京律师。第一,江苏高院终字第22号行政判决确认徐某某于1984年9月至1986年3月在东北的女儿家居住。这就排除了其与刘明本在1985年签订房屋买卖协议的可能南京房产律师:(025)8630-9110(律师热线),13951899110(微信)南京律师。第二,江苏高院鲁民提字第11号民事判决是基于刘某某提供证据不充分,才不支持刘某某有关房屋买卖关系成立的主张www.nj64.com。第三,刘某某提供的证据存在相互矛盾www.nj64.com。首先,村委会出具的证明相互矛盾。村委会1991年5月出具证明,记载案涉房屋是刘明本在1982年自建的,而西韩居委会在2007年5月18日出具的证明,则证明房子是刘明本1985年从徐某某处以4000元价格购买。其次,证人刘可好在行政案一审中称买卖协议共三份,而刘明高则称买卖协议共两份。三、刘某某关于案争房屋归刘明本所有的主张没有事实依据。第70741号集体土地建设用地使用证已被生效判决撤销南京房产律师:(025)8630-9110(律师热线),13951899110(微信)。刘某某不能再依据该证主张权利。除该证外,刘某某不能提供任何证据证明案涉房屋归刘明本所有。四、刘某某在本案再审中提供的新证据不足以推翻原判决、裁定。第一,村委会成员出具的证言已被江苏高院行政判决所否认南京律师。第二,村委会出具的有关户口的证据与本案无关。第三,全村大部分人均未见证1985年的房屋买卖关系,其所提供的证言与本案待证事实无关.www.nj64.com。1952年1月20日,政府颁发的第08086号土地房产所有证的证明力显然大于刘某某再审中提交的证据的证明力。第四,案争房屋项下宅基地使用权在第70741号集体土地建设用地使用证被撤销后,已恢复到徐某某名下。。

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